《住房租赁条例》（以下简称《条例》）日前正式公布，自2025年9月15日起施行。作为我国住房租赁领域首部行政法规，《条例》针对住房租赁市场的各类乱象亮出利剑。
厨房、卫生间、阳台等非居住空间不得单独出租用于居住，出租人无正当理由不得扣减押金，发布虚假房源信息将被严惩……这些直击租房市场痛点的规定，意味着我国住房租赁市场正迈入法治规范的新阶段。
新规核心内容直击市场痛点
北京海淀区中关村派出所民警在今年2月的一次出租房屋安全检查中，发现房东孙某在房屋出租过程中未定期检查房屋使用情况，未履行监管责任，存在治安隐患。最终，孙某被责令限期整改并处以罚款。
长期以来，押金纠纷、虚假房源、随意涨租等问题困扰着租客。国家相关部门负责人坦言：“市场秩序混乱、机构主体缺位、监管手段薄弱，已成民生痛点。”
群租房火灾频发、黑中介卷款跑路、租客被暴力驱赶等事件屡见报端。2017年北京“11·18”火灾事故正源于违规隔断房，这一惨痛教训至今仍让人警醒。
2020年人口普查数据显示，中国城市家庭户中租房家庭占比超过1/4。人口流入大省的租房比例更高，广东超过55%，福建、浙江超过40%，上海、北京超过35%。面对如此庞大的租房群体，规范市场秩序刻不容缓。
《条例》从住房安全、合同管理、资金监管3个维度构建了全新的租赁秩序。
在住房安全方面，《条例》明确禁止厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。同时，要求租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
北京海淀法院2024年的一则判例中，房东多次未经允许进入租赁房屋，最终被判退还租金2.05万元并支付违约金。《条例》明确租客的“门禁权”，为类似纠纷提供了解决依据。
针对“押金退还难”这一顽疾，《条例》明确规定，出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。
对于住房租赁企业和经纪机构，《条例》要求发布真实准确房源信息，从事转租经营的企业需设立住房租赁资金监管账户。住房租赁经纪机构则需对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价收费。
监管升级，让法规“长出牙齿”
《条例》不仅明确了各方责任，更设置了严厉的处罚措施，让法规长出“牙齿”。
对于将非居住空间单独出租的行为，单位最高罚10万元，个人最高罚1万元，并没收违法所得。住房租赁企业若未按规定设立资金监管账户，最高可处50万元罚款。
住房租赁经纪机构的从业人员，若同时在两个以上机构从业或以个人名义承接业务，情节严重的将面临5年行业禁入。
在监管机制上，《条例》要求设区的市级以上地方人民政府建立住房租金监测机制，定期公布不同区域、不同类型住房的租金水平信息。同时，建立信用评价制度，将违法违规行为纳入全国信用信息共享平台。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，《条例》首次以行政法规形式明确了住房租赁的社会公共服务定位，将租房从“市场自发行为升级为政府主导的民生工程”。
《条例》实施将带来市场格局的深度调整，合规化转型与专业化运营成为关键词。
有业内人士指出，《条例》在短期内可能引发连锁反应：企业资金监管成本可能转嫁为5%—8%的租金上涨；押金限制或催生“全年租金预缴”等新型套路。
对个人房东而言，合规改造需要前期投入。以上海某老旧公寓为例，加装消防喷淋系统、更换智能电表等改造费用达每间房8000元，投资回收期约5年。但长期租赁合同可享受税收优惠，北京试点区域房东签订3年以上合同，可减免10%房产税。
对住房租赁企业来说，行业将加速优胜劣汰。《条例》让企业坚定了合规经营的信心和决心。新规将淘汰依赖资金池扩张的投机型企业。随着机构化率提升，专业租赁企业将迎来巨大发展空间。
落地效果仍面临多重挑战
尽管《条例》为租赁市场绘制了清晰蓝图，但有业内人士指出，落地效果仍面临多重挑战。
58安居客研究院院长张波指出，《条例》实施面临两大挑战：监管难度大，住房租赁市场主体众多、房源分散，监管部门难以实时全面监督；跨部门协调难，涉及房产、市场监管、金融等多个部门。
企业合规成本也将增加。设立资金监管账户、建立住房租赁档案等要求，会增加企业的运营成本和管理难度。同时，“非居改租”仍面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等问题。
有业内人士建议，实现《条例》从“立法意图”向“执行实效”的转化，需从4个方面协同推进，即出台配套实施细则、推动典型城市先行示范、加强基层监管力量、加快建设数字化治理平台。
对租客而言，专家建议签订合同前完成3个动作：查验政府租金指导价（偏离均值30%以上需警惕），核对厨房阳台是否违规改造，扫描合同备案二维码。
上海某房屋租赁企业负责人齐先生表示，租赁新规的成效将在9月15日施行后逐渐显现，一批“二房东”式的租赁企业将面临淘汰。
原文刊载于2025年第16期、8月4日出版的《民生周刊》杂志
民生周刊记者于海军
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